靠自己，買間「好」房子－專訪不動產專家莊孟翰

MBA104／陳思廷

莊孟翰教授(陳思廷/提供)

　

　你想買房嗎？答案是無庸置疑的，人人都想買間房子；秉持著「有土斯有財」的觀念，老一輩的人為了買房而省吃儉用，寧可降低自己的生活品質也要買間房子，除了自己老來有個窩可以棲身之外，更希望能為子女以後的未來著想。

　但以現今的社會來看，不是每個人都買得起房子的，根據營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查結果，以實價登錄_註一成交價、500多萬戶報稅資料、家庭收支以及員工薪資調查交叉比對後，發現台北市的房價所得比高居世界第一，比寸土寸金的香港還要高。究竟現在的年輕人在面對高得如此驚人的房價時，除了倚靠政府推出優惠方案和打房政策之外，還應該注意哪些重要的事項，才能確保自己辛苦換得的是一幢安全又舒適的好房子呢？本期專訪在業界與學術界頗具知名的專家莊孟翰教授，剖析台灣目前房市現況，還要告訴讀者們，該如何選購一間好宅！

如何打造青年住得起的台灣

台灣房價排名(思一角團隊 繪製)

　馬總統在就職六周年赴台中發表就職演說時，強調要加速實現居住正義，打造「青年住得起的台灣」，除了大肆稱讚「實價登錄」帶來的成果外_註二，在居住正義議題上，也表示政府會優先照顧三種人，其中包括青年學生、初入社會者和弱勢民眾。乍聽之下，似乎年輕人購屋問題可以馬上獲得解決，但以這十年來台北市與新北市房價平均漲幅高達1.3至1.4倍，薪資所得卻整整倒退16年之情況來衡量，幾乎所有中低所得階層之購買力大幅削減一半以上，這表示必須多付一倍以上的資金才能一圓購屋夢；另一方面，北部地區占總人口比例高達45.11%，表示國內居住仍以北部地區為主(包含：台北市、新北市、桃園縣），若能解決大台北生活圈的居住問題，其他地區只要房貸或補貼政策機動調整，並不難解決。2011年五都市長選前，大台北興建五處社會住宅，其中包含台北市松山、萬華，新北市中和、三重等，但因為政策效果不彰，導致大部分的民眾對於社會住宅的政策構想，大多採不信任的態度。

　對此，莊孟翰教授認為政府若真有心打造青少年住得起的房子，首先應從土地來源著手，像是新北市捷運三環三線與機場捷運的周邊土地、桃園縣政府八德合宜住宅興建案為例，只要政府有心推動且對於周邊整體配套措施有所因應，相信對於一般年輕人是有利的。而政府為了落實居住正義，持續推出青年安心成家方案和整合住宅補貼方案等政策；但追根究底，現階段年輕人無法實現購屋美夢的主要原因還是在房價太高與就業困難、薪資所得太低這兩大因素上，因此莊教授建議政府應對症下藥了解民怨之所在，正視並實際去解決此問題。

選購好宅

　近期，由於政府不斷推出打房措施，不僅預售屋推案量大幅減少，新成屋數量逐漸增加，中古屋銷售速度亦呈現遲滯情況；此時正是積極看屋、準備購屋的好時機，但一般民眾對於動輒上百萬、上千萬元的房屋交易，所能掌握的資訊其實非常有限，貿然出手，最後所選購的房子往往與自己預期的樣貌有很大的落差。選購一間好的房子其實沒有捷徑，每個人都知道購屋要選在Timing(時機)好、Location(區位)佳、Metro(捷運)近的地點，但受限於每個人的條件差異，也許沒辦法買到黃金地段的房子，唯有勤做功課、貨比十家的精神，才有機會住進屬於自己需求的好房！

　莊孟翰教授提醒以下幾點重要事項是購屋必須要注意：

一、 環境和區位：購屋一定要實地勘察周邊環境、地勢、交通等，畢竟要購買的不僅是一棟房子，周邊環境更是重要。

二、 交通方便性：有方便的交通網絡，可使居家生活方便性提高。

三、 貸款利率、成數、寬限期：首購族應以優惠房貸為為考量，每月所負擔的房貸本息最好不要超過家庭收入的三分之一，以免勉強購屋而影響生活品質。

四、 公設比例：公共設施若超過房屋的三分之一以上者，要小心買了40坪的房子而有一大部分的面積都是公用空間，實際居住空間不如預期。

五、 室內格局：室內格局直接影響居家品質，所以在動線、通風、採光、裝潢設計都是要注意的。

六、 房間數量與空間大小：明確標明尺寸的平面圖，了解每個空間的實際大小，以便於裝潢和擺設規劃。

七、 建材設備：在選購之前不妨多參觀比較，不要因價格低廉而忽視品質，但也要秉持貨比三家不吃虧的態度，避免上當。

八、 管理維護：管理維護與公司品牌信譽密不可分，購屋之前也須謹慎考慮。

與莊孟翰教授合影(陳思廷/提供)

買屋須「貨比十家」

　置產是許多人的人生目標，想擁有一間好宅，除了要衡量自己的經濟能力之外，對於上述的注意要點仔細鑽研，耐心追蹤整體市場脈動，了解買方和賣方市場，秉持貨比十家的法則，每個人都可以找到心目中最理想的好房子！

註一

全名為「不動產成交案件實際資訊申報登錄」，係指2012年8月1日起，由行政院內政部所屬地政機關建置「不動產交易實價查詢服務網」，透過資訊平台揭露不動產實際的交易價格。

註二

總統稱讚在實價登錄之已受理申報並公開之85萬6000筆交易資料，以及3329萬人次上網查閱，資訊公開的成果斐然。

參考資料

聯合新聞網－追不上物價！實質薪資倒退16年